22日，福州市人民政府網(wǎng)發(fā)布《福州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)福州市老舊小區(qū)改造實施方案》。

原文如下：

各縣（市）區(qū)政府、市直有關(guān)部門：

《福州市老舊小區(qū)改造實施方案（2021—2025年）》已經(jīng)市政府2021年第13次常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)予以印發(fā)，請認真組織實施。

福州市人民政府辦公廳

2021年6月17日

福州市老舊小區(qū)改造實施方案

（2021—2025年）

為了進一步提升老舊小區(qū)改造水平，改善城市人居環(huán)境，增強群眾的獲得感、幸福感和滿意度，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）和《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)福建省老舊小區(qū)改造實施方案的通知》（閩政辦〔2020〕43號）精神，針對“十四五”期間繼續(xù)推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，結(jié)合福州實際，制定本方案。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景觀”的原則，重點解決老舊小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施老化、防災(zāi)防疫功能不健全、公共服務(wù)缺失等群眾反映強烈的突出問題，以及城區(qū)河道兩岸50米內(nèi)第一排住宅小區(qū)的污水管網(wǎng)問題。整合相鄰相近較小規(guī)模、零星分散的小區(qū)，成街區(qū)、成片區(qū)推進改造，補齊片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，各類設(shè)施和空間盡可能改造成為居民生活綜合服務(wù)設(shè)施，打造“5—15分鐘生活圈”，推進城市治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

（二）工作目標。按照“成片連片，分步實施”的原則，編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃，建立儲備項目庫，每年滾動推進實施。“十四五”期間全市計劃改造老舊小區(qū)1000個以上，重點以2000年底前建成的小區(qū)為主，利用三年時間完成改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，兩年時間完成改造2000年底前建成的已改造但未實現(xiàn)雨污分流的老舊小區(qū)。2021年計劃實施改造458個老舊小區(qū)，其中：綜合改造198個小區(qū)，雨污分流改造260個小區(qū)。

二、工作原則

（一）以人為本，共同締造。堅持以人民為中心的理念，由業(yè)主決定“改不改”“改什么”“怎么改”；發(fā)揮業(yè)主作用，整合各方資源，發(fā)動社會各方共同參與，做到共謀、共建、共管、共評、共享。

（二）政府引導(dǎo)，市場運作。在不新增政府隱性債務(wù)的前提下，通過制定政策、優(yōu)化規(guī)劃、統(tǒng)籌資源，引入社會資本投資建設(shè)、管理、運營，努力挖掘小區(qū)內(nèi)外閑置資產(chǎn)資源，合理導(dǎo)入社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，構(gòu)建覆蓋項目建設(shè)運營投入的資產(chǎn)和現(xiàn)金流，實現(xiàn)項目自我平衡和區(qū)域平衡。

（三）市級統(tǒng)籌，區(qū)級負責。堅持市區(qū)分級、屬地負責，由市級層面牽頭統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，制定改造思路、方案、政策、標準，組織項目申報等工作；各縣（市）區(qū)作為實施主體,具體負責摸底調(diào)查、宣傳發(fā)動、審批監(jiān)管、招商引資、招投標、組織實施等工作。

（四）完善功能，建管并重。綜合考慮現(xiàn)實需求及財政承受能力，合理確定改造內(nèi)容、標準和規(guī)模，重點解決基本功能缺失問題，不搞大拆大建。加強項目建設(shè)管理，科學(xué)合理控制成本，嚴格質(zhì)量安全監(jiān)督。同步引導(dǎo)居民依法自行管理或選聘委托物業(yè)服務(wù)人承接小區(qū)后續(xù)物業(yè)管理，實現(xiàn)物業(yè)長效管理全覆蓋，鞏固維護改造成果。

（五）分年實施，穩(wěn)步推進。按照“整體規(guī)劃、分年實施、穩(wěn)步推進”的思路，由各縣（市）區(qū)摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，建立“十四五”項目儲備庫。通過區(qū)分輕重緩急編制五年內(nèi)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃，五年內(nèi)基本改造到位。

（六）因地制宜，彰顯特色。將地理位置相鄰、小區(qū)類型相近、產(chǎn)業(yè)配套相關(guān)、文化脈絡(luò)相連的小區(qū)進行整合，成街區(qū)、成片區(qū)推進改造，在改造中保護和利用好歷史文化街區(qū)和特色景觀，打造主題鮮明、功能完整的特色片區(qū)。

三、改造范圍

列入改造范圍的小區(qū)，應(yīng)同時符合以下條件：

（一）原則上屬于2000年底前建成的老舊小區(qū)或2000年底之后建成但其公共配套設(shè)施老化、破損嚴重、環(huán)境差、影響居民正常生活的小區(qū)；

（二）未列入我市今后五年舊改、危舊房改造計劃的小區(qū)。

四、改造內(nèi)容

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容包括綜合改造提升和物業(yè)長效管理。相鄰相近較小規(guī)模、零星分散的小區(qū)，應(yīng)當整合統(tǒng)一納入改造規(guī)劃，成街區(qū)、成片區(qū)推進改造。

（一）綜合改造提升。結(jié)合所在地街鎮(zhèn)、社區(qū)的規(guī)劃布局與建設(shè)任務(wù)，將完善基本生活和公共服務(wù)功能、修補市政基礎(chǔ)設(shè)施、改善公共空間環(huán)境規(guī)劃等目標分解和引導(dǎo)到具體的綜合改造項目中實施。綜合改造提升項目性質(zhì)分為基礎(chǔ)版、提升版和示范版，具體細化成必選類14項和自選類11項。

基礎(chǔ)版：為必須改造整治的內(nèi)容，重點解決居民生活基本問題，完善基礎(chǔ)配套設(shè)施，排憂解難，雪中送炭。主要包括小區(qū)內(nèi)供排水、供電、供氣設(shè)施改造，雨污水管網(wǎng)改造疏通，弱電管線規(guī)整，破損路面整修，小區(qū)一層以下景觀整治、店牌店招整治，改善老舊小區(qū)環(huán)境臟亂差及管理機制不健全等問題。

提升版：在完善基礎(chǔ)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點完善小區(qū)管理及配套服務(wù)，改善居住品質(zhì)，體現(xiàn)城市提升導(dǎo)向，因地制宜。主要包括小區(qū)內(nèi)綠化改造提升，適老化改造，在小區(qū)出入口或適當區(qū)域設(shè)置快遞或外賣存放用房，鼓勵有條件的老舊小區(qū)加裝電梯、增設(shè)停車設(shè)施、拆墻透綠等，并適當通過拆舊、拆違等形式，提升宜居環(huán)境。

示范版：在提升版改造整治的基礎(chǔ)上，重點完善社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化資源配置，提升小區(qū)智能設(shè)備和硬件系統(tǒng)，推動完善社區(qū)治理。主要包括實施強電纜化下地，提升小區(qū)智能化等軟件建設(shè)，打造智慧小區(qū)，完善基層黨建建設(shè)，配置社區(qū)服務(wù)設(shè)施、文化體育設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等內(nèi)容，實現(xiàn)“六有五達標三完善”。

根據(jù)不同小區(qū)的差異及自身條件，鼓勵合理利用資源優(yōu)勢，推廣特色服務(wù)，打造小區(qū)亮點。

（二）物業(yè)長效管理。因地制宜確定管理模式、服務(wù)內(nèi)容和標準，以及物業(yè)服務(wù)收費標準。具備市場化管理條件的，所在街（鎮(zhèn)）和村（居）民委員會指導(dǎo)召開業(yè)主大會，由業(yè)主大會依法選聘委托物業(yè)服務(wù)人，實施專業(yè)化服務(wù)。不具備引入物業(yè)服務(wù)人條件的，由所在街（鎮(zhèn)）成立準物業(yè)服務(wù)中心，由業(yè)主依法表決后，委派保潔、保安等人員，實施準物業(yè)化管理。同時也可充分調(diào)動業(yè)主自我管理、自我服務(wù)的積極性，依法自行管理。

五、改造程序

（一）宣傳發(fā)動。通過報紙、廣播、電視及網(wǎng)絡(luò)、微信等載體廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的政策常識和“共同締造”的基本理念，組織專人深入老舊小區(qū)宣講改造政策、內(nèi)容、標準、程序、權(quán)利、義務(wù)，引導(dǎo)和動員居民積極支持和參與。

（二）摸清底數(shù)。由各縣（市）區(qū)負責按照“2000年底前建成”的原則，摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù)，建立“十四五”項目儲備庫，編制五年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃。

（三）自愿申報。在五年老舊小區(qū)改造規(guī)劃的基礎(chǔ)上，由各縣（市）區(qū)認真勘察、廣泛征求小區(qū)業(yè)主的意見，組織專有部分面積占比2/3以上且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意改造后，由業(yè)主委員會或業(yè)主依法表決確定的小區(qū)業(yè)主代表向所在街（鎮(zhèn)）和村（居）委民委員會自愿申報改造,承諾自愿支持小區(qū)改造、接受物業(yè)長效管理、繳納物業(yè)費、拆除違章建筑,并就小區(qū)內(nèi)公共資源利用等達成一致意向。

（四）制定方案。由經(jīng)招投標確定的設(shè)計單位根據(jù)《福州市老舊小區(qū)改造導(dǎo)則》及小區(qū)實際情況，結(jié)合居民改造意愿，擬定包括片區(qū)規(guī)劃、資金籌措、招商引資等具體內(nèi)容的改造方案。

（五）小區(qū)公示。改造方案由業(yè)主依法表決通過后，在擬改造小區(qū)內(nèi)公示不少于5個工作日。公示期滿后，由所在街（鎮(zhèn)）和村（居）民委員會收集業(yè)主意見和建議，反饋屬地老舊小區(qū)改造主管部門。由屬地老舊小區(qū)改造主管部門對改造方案進行把關(guān)修改完善，修改后的改造方案應(yīng)再次公示不少于5個工作日。

（六）市、區(qū)兩級評審。兩次公示后的改造方案，由各縣（市）區(qū)人民政府對其可行性進行研究、初審，并提交市老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核通過后實施。

（七）工程招標。施工單位投標人須具備相應(yīng)資質(zhì)條件。業(yè)主單位應(yīng)辦理項目立項手續(xù)，同時應(yīng)通過公開招標方式確定施工、監(jiān)理等實施單位,負責實施具體改造工作。

（八）施工建設(shè)。項目施工單位根據(jù)項目實際情況和經(jīng)評審的設(shè)計方案，進行施工圖設(shè)計，精心組織施工，加強質(zhì)量、成本、進度、安全、文明施工等方面的管理，確保建設(shè)目標任務(wù)圓滿完成。

（九）竣工驗收。

1.工程竣工后，由業(yè)主單位組織設(shè)計等單位進行竣工驗收，并自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依法向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。屬地建設(shè)行政主管部門及其他相關(guān)行政部門要共同參與和監(jiān)督驗收工作，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)責令限期整改。

2.老舊小區(qū)改造驗收達標后，交付所在地街（鎮(zhèn)）、社區(qū)接管實施長效管理。

（十）后續(xù)管理。改造后老舊小區(qū)遵循“政府主導(dǎo)、業(yè)主參與、企業(yè)承接”的原則，通過委托物業(yè)服務(wù)人管理、業(yè)主自行管理和政府托底管理等方式，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，提升小區(qū)治理水平。

六、資金籌措

統(tǒng)籌各方資源，拓寬籌資渠道，通過中央、省級資金補助和政府投入、企業(yè)支持、業(yè)主出資、市場融資等多種方式，積極籌措改造資金。

（一）中央、省級補助。積極爭取中央、省級專項補助資金，包括地方政府債券資金和建設(shè)銀行信貸支持資金。要嚴格考評程序，做到專款專用，最大限度發(fā)揮補助資金集聚效應(yīng)。

（二）政府投入

1.四城區(qū)老舊小區(qū)改造中有爭取到上述其中之一資金的，老舊小區(qū)改造政府投入部分經(jīng)費由市區(qū)財政按照1:1比例承擔。

2.四城區(qū)老舊小區(qū)改造未爭取到上述資金的，老舊小區(qū)改造經(jīng)費由市區(qū)財政按照3:7比例承擔。

3.各縣（市）及長樂、馬尾區(qū)應(yīng)積極爭取上述資金，不足部分由各縣（市）及長樂、馬尾區(qū)財政自行承擔。

（三）企業(yè)支持。支持專營管線單位或國有專營企業(yè)對出戶部分的供水、供電、供氣、通信等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的改造提升。結(jié)合老舊小區(qū)改造，同步推進燃氣、給水、電力等管線的“一戶一表”改造。

（四）業(yè)主出資。按照“誰受益、誰出資”原則，區(qū)分不同改造內(nèi)容，確定居民出資責任和分擔比例，鼓勵居民通過據(jù)實分攤、自籌集資、合理使用公共收益、補繳住宅專項維修資金、申請個人住房公積金、投工投勞、出資加裝電梯等方式籌集資金參與老舊小區(qū)改造。

（五）市場融資。吸引社會資本參與老舊小區(qū)改造，采取“一事一議”的方式，允許對小區(qū)閑置低效空間進行利用改擴建或盤活新建，建設(shè)社區(qū)配套公共服務(wù)和商業(yè)設(shè)施（如：社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生防疫、停車場、養(yǎng)老、托幼、農(nóng)貿(mào)市場等），要求土地出讓溢價和參與社會資本二次開發(fā)的部分利潤要用于老舊小區(qū)改造或運營投入；除收取物業(yè)管理服務(wù)費外，允許社會資本方運營小區(qū)廣告位、充電樁、快遞柜、停車位等經(jīng)營權(quán)，以彌補運營支出的不足部分。

七、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。建立“市級籌劃、區(qū)級負責、街道組織實施、社區(qū)參與落實”的老舊小區(qū)改造工作推進機制。成立由分管副市長任組長，市直相關(guān)部門參加的老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室掛靠市房管局。由各縣（市）區(qū)政府負總責，成立相應(yīng)工作機構(gòu)，統(tǒng)籌謀劃、整體推進轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)改造工作；街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）負責組織協(xié)調(diào)實施老舊小區(qū)改造，推進小區(qū)物業(yè)長效管理；社區(qū)全程參與老舊小區(qū)改造與管理具體工作。各縣（市）區(qū)政府可以確定有項目建設(shè)經(jīng)驗的國有企業(yè)作為項目業(yè)主單位，負責具體實施。

（二）創(chuàng)新實施模式。各縣（市）區(qū)政府可通過招標方式引進社會資本作為老舊小區(qū)改造實施單位,負責具體改造實施工作。

（三）完善政策配套。健全老舊小區(qū)改造需要的標準規(guī)范體系。結(jié)合工程建設(shè)項目審批制度改革，開辟老舊小區(qū)改造項目審批“綠色通道”，簡化立項、財政評審、招標等手續(xù)。同時在不新增政府隱性債務(wù)的前提下，按照實現(xiàn)片區(qū)經(jīng)濟社會效益最大化的原則，可允許項目按程序調(diào)整規(guī)劃、改變土地用途、協(xié)議出讓土地。鼓勵各縣（市）區(qū)采取以獎代補方式，扶持老舊小區(qū)改造物業(yè)管理，同步組建業(yè)委會、引入物業(yè)服務(wù)，逐步實現(xiàn)老舊小區(qū)收支平衡。

（四）健全改造機制。把握住房城鄉(xiāng)建設(shè)部老舊小區(qū)改造試點契機，構(gòu)建涵蓋統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、項目生成、政府居民共擔、市場化運作、金融支持、群眾共建、項目管理、資源整合、長效管理等九個方面的機制體系，積極探索老舊小區(qū)改造“福州模式”，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗和做法，打造全省乃至全國老舊小區(qū)改造標桿小區(qū)。

（五）嚴格督促考核。壓實各方責任，加強老舊小區(qū)改造全過程質(zhì)量安全監(jiān)管。通過開展定期下小區(qū)、現(xiàn)場觀摩、每月通報等活動，發(fā)現(xiàn)問題、解決難題，總結(jié)經(jīng)驗、交流成果，提升工作實效。要加強督導(dǎo)檢查、考核考評，采取平時督導(dǎo)和定期考核相結(jié)合的方式，加強對老舊小區(qū)改造工作的跟蹤指導(dǎo)和督促，考核考評結(jié)果納入年度績效考核。

（六）強化宣傳引導(dǎo)。要加大宣傳力度，廣泛宣傳老舊小區(qū)改造的意義、政策、程序和成效，引導(dǎo)居民積極參與、支持和配合改造，培養(yǎng)居民家園意識、“受益收費”意識。組織開展群眾滿意度調(diào)查等活動，廣泛接受群眾監(jiān)督，努力提升群眾滿意率。同時，要及時組織宣傳典型經(jīng)驗，為推進老舊小區(qū)改造工作營造良好氛圍。

（來源：福州市人民政府網(wǎng)）